Regularização de imóveis · São Paulo

Lei da Anistia de SP: prazo vai até 30 de novembro de 2026

O prazo para pedir a regularização de imóveis pela Lei 17.202/2019, a Lei da Anistia, foi prorrogado até 30 de novembro de 2026 pelo Decreto 65.481, publicado no Diário Oficial da Cidade em 31/08/2026. Podem pedir edificações concluídas até 31 de julho de 2014. O pedido é feito pela internet, no Portal de Licenciamento da Prefeitura.

Prazo até 30 de novembro de 2026

Ver se meu imóvel entra Como funciona o pedido

Atualizado em 20 de outubro de 2026 · Desecad Arquitetura e Assessoria Imobiliária

Viu 30 de agosto em algum lugar? Algumas páginas da própria Prefeitura ainda mostram o prazo antigo, fixado pelo Decreto 65.148/2026. Ele foi substituído pelo Decreto 65.481, que levou o prazo para 30 de novembro de 2026.

Quem pode regularizar

Construções concluídas até 31 de julho de 2014

A anistia vale para edificações que já estavam prontas na data do Plano Diretor (Lei 16.050, de 31 de julho de 2014) e que não seguem o Código de Obras ou a Lei de Uso e Ocupação do Solo. Entram ampliações sem alvará, recuos fora da regra e áreas construídas maiores do que a planta aprovada.

Valem imóveis residenciais, comerciais, industriais e de serviços. A lei tem exceções, como construções em áreas públicas ou de proteção ambiental. A análise inicial do imóvel identifica esses casos antes de qualquer gasto com projeto.

As quatro modalidades

O tamanho e o uso do imóvel definem o caminho

Automática

Residências de uso R, R1 e R2h, de baixo e médio padrão, com isenção total de IPTU em 2014.

Não precisa pedir. A Prefeitura já regularizou de ofício. Vale só conferir se o seu imóvel está na lista.

Declaratória simplificada

Imóveis residenciais (R, R1 e R2h) com até 500 m² de área total.

O proprietário declara a situação no Portal de Licenciamento, com um profissional habilitado como responsável técnico.

Declaratória

Residências maiores e usos como comércio, escritórios, escolas, locais de culto e pousadas, com até 1.500 m² construídos.

Pedido declaratório com responsável técnico, conferido pela Prefeitura.

Comum

Os demais casos, incluindo edificações com mais de 1.500 m² construídos.

Análise técnica completa do projeto pela Prefeitura.

Segundo a Prefeitura, 223.167 imóveis já foram regularizados pela lei, a maioria de forma automática, e 58.658 processos foram protocolados.

Passo a passo

Como a Desecad conduz o seu pedido

Juntar documentos de cartório e preparar as peças técnicas leva tempo. Foi por isso que a Prefeitura prorrogou o prazo, e é por isso que vale começar agora.

01
Consulta
Verificamos se o imóvel já foi regularizado de forma automática e como ele aparece na matrícula e no cadastro do IPTU.
02
Enquadramento
Definimos a modalidade pela área, pelo uso e pelo padrão da construção. É isso que decide os documentos e o tipo de análise.
03
Levantamento
Medimos a construção como ela está hoje e reunimos as provas de que ela já existia em julho de 2014.
04
Peças técnicas
Preparamos as plantas e as declarações, assinadas por profissional habilitado como responsável técnico.
05
Protocolo
Damos entrada no Portal de Licenciamento com a documentação obrigatória e as taxas pagas, dentro do prazo.
06
Acompanhamento
Respondemos aos comunique-se da Prefeitura até a emissão do Certificado de Regularização.
07
Averbação
Com o certificado, averbamos a construção na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis.

Documentos

O que costuma ser pedido

Matrícula atualizada do imóvel
Carnê ou número de contribuinte do IPTU
Documento de identificação do proprietário
Levantamento da construção como está hoje
Fotos do imóvel
Provas de que a construção existia em julho de 2014
Responsabilidade técnica (RRT ou ART) do profissional

A lista exata depende da modalidade. Na primeira conversa, dizemos o que falta no seu caso.

Antes de protocolar

Três pontos que pegam muita gente

O IPTU pode subir

A área regularizada entra no cadastro da Prefeitura e o IPTU passa a ser calculado sobre ela. O IPTU de anos anteriores decorrente da regularização é perdoado pelo art. 26 da lei, mas a Prefeitura limita esse alcance. Entenda o IPTU retroativo.

Certificado não é averbação

O Certificado de Regularização resolve a Prefeitura. Para vender, financiar ou fazer inventário com segurança, a construção também precisa constar na matrícula.

Pedido incompleto custa tempo

O prazo é para dar entrada com documentação e taxas. Um protocolo mal montado gera comunique-se e atrasa a análise.

Não confunda

Anistia de imóveis não é anistia de IPTU

Muita gente procura “anistia IPTU 2026” achando que é a mesma coisa. Não é. A Lei da Anistia (Lei 17.202/2019) serve para regularizar construções concluídas até 31/07/2014, com protocolo até 30/11/2026. Ela não é um programa para pagar IPTU atrasado com desconto.

O que a Lei da Anistia faz com o IPTU é outra coisa: o art. 26 perdoa o IPTU de anos anteriores que resultaria da própria regularização, ou seja, a diferença pela área que passa a constar no cadastro. Dali para frente, o imposto é calculado sobre a área regularizada.

Desconto e parcelamento de dívidas com a Prefeitura são feitos por programas próprios, como os do portal Fique em Dia. A transação da Procuradoria-Geral do Município pelo Edital PGM 01/2026 recebeu adesões até 15 de outubro de 2026. Se você tem IPTU atrasado, consulte o portal da Prefeitura para ver se há programa aberto para o seu caso.

Histórico do prazo

Já foram várias prorrogações. Não conte com a próxima.

16/10/2019Lei 17.202 é sancionada e cria a regularização das edificações concluídas até 31/07/2014.
2024Lei 18.209 estende o prazo de protocolo até 31/12/2025.
29/12/2025Decreto 64.886, com base na Lei 18.375/2025, prorroga até 30/04/2026.
Abr/2026Decreto 65.148 prorroga até 30/08/2026.
28/08/2026Decreto 65.481 prorroga até 30/11/2026. Publicado no Diário Oficial da Cidade em 31/08/2026.

Depois que a janela fechar, a regularização passa a seguir as regras atuais de obras e de zoneamento, que costumam ser mais exigentes. Partes da construção que a anistia aceitaria podem precisar de adequação.

Perguntas frequentes

Dúvidas sobre a Lei da Anistia

A anistia de imóveis de São Paulo acabou? O que fazer agora?

Não acabou. O prazo de protocolo foi prorrogado até 30 de novembro de 2026 pelo Decreto 65.481. Quem tem construção concluída até 31 de julho de 2014 ainda pode pedir: o primeiro passo é conferir a matrícula e o IPTU para saber a modalidade e reunir as provas de que a construção já existia em 2014. Depois de 30/11, a regularização volta para o caminho comum.

Até quando vai a Lei da Anistia em São Paulo?

O prazo para protocolar o pedido de regularização pela Lei 17.202/2019 vai até 30 de novembro de 2026. A data foi definida pelo Decreto 65.481, de 28 de agosto de 2026, publicado no Diário Oficial da Cidade em 31 de agosto de 2026.

O site da Prefeitura fala em 30 de agosto. Qual data vale?

Vale 30 de novembro de 2026. O prazo de 30 de agosto foi fixado pelo Decreto 65.148/2026 e depois prorrogado pelo Decreto 65.481. Algumas páginas da Prefeitura não foram atualizadas depois do novo decreto.

Como saber se meu imóvel já foi regularizado automaticamente?

A regularização automática valeu para residências de baixo e médio padrão com isenção total de IPTU em 2014. A consulta pode ser feita no site Meu Imóvel Regular, da Prefeitura. Se tiver dúvida, fazemos essa verificação para você.

Preciso de arquiteto ou engenheiro para pedir a anistia?

Nas modalidades que exigem pedido (declaratória simplificada, declaratória e comum), sim. As plantas e as declarações são assinadas por um profissional habilitado, que assume a responsabilidade técnica.

Basta protocolar até 30 de novembro?

O prazo é para dar entrada no pedido com a documentação obrigatória e as taxas pagas. A análise da Prefeitura pode terminar depois dessa data. Por isso o importante é protocolar completo e a tempo.

Com o Certificado de Regularização, o imóvel fica regular no cartório?

Ainda não. O certificado regulariza a construção na Prefeitura. Para que ela conste na matrícula, é preciso averbar a construção no Cartório de Registro de Imóveis, etapa que também fazemos.

Regularizar pode aumentar o IPTU?

Daqui para frente, pode: a área regularizada passa a constar no cadastro da Prefeitura, e o IPTU é calculado sobre ela. Sobre os anos anteriores, o art. 26 da Lei 17.202/2019 perdoa o IPTU pretérito decorrente da regularização, mas a Prefeitura limita esse alcance e há casos sendo decididos na Justiça. Avaliamos esse impacto antes do protocolo.

Existe anistia de IPTU em São Paulo em 2026?

São coisas diferentes. A Lei da Anistia (17.202/2019) regulariza construções; não é um programa para quitar IPTU atrasado com desconto. Os programas de desconto e parcelamento de dívidas com a Prefeitura são outros, com regras e prazos próprios: a transação da Procuradoria-Geral do Município pelo Edital PGM 01/2026 recebeu adesões até 15 de outubro de 2026. Para IPTU atrasado, consulte o portal Fique em Dia da Prefeitura.

A Lei da Anistia perdoa IPTU atrasado?

Não perdoa dívida de IPTU já lançada. O que o art. 26 da Lei 17.202/2019 perdoa é o IPTU de anos anteriores que resultaria da própria regularização, ou seja, a diferença pela área que passou a constar no cadastro. Explicamos o tema em detalhe no artigo sobre IPTU retroativo.

Construção feita depois de julho de 2014 entra na anistia?

Não. A Lei 17.202/2019 vale apenas para edificações concluídas até 31 de julho de 2014. Obras posteriores seguem as regras normais de aprovação e regularização.

Seu imóvel entra na anistia? A gente confere.

Mande o endereço e o que foi construído. Respondemos qual modalidade se aplica e o que falta para protocolar até 30 de novembro.

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Rua Brigadeiro Henrique Fontenelle, 253 · Parque São Domingos · SP · (11) 3971-6000 · (11) 95893-1396

Fontes oficiais

Conteúdo informativo. Confira sempre o Diário Oficial da Cidade, porque o prazo pode mudar por novo decreto.