Zoneamento antes do projeto
O lote pode ter limites que mudam tudo: coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação, recuos e usos permitidos. Projetar antes de conferir costuma significar refazer.
Serviço · São Paulo
Aprovação de projeto na Prefeitura de São Paulo
Aprovar um projeto na Prefeitura de São Paulo é obter o alvará que autoriza construir ou reformar. O arquiteto confere o terreno contra o Plano Diretor, a Lei de Zoneamento e o Código de Obras, desenvolve o projeto e protocola o pedido no Portal de Licenciamento (Aprova Digital). Com o alvará de execução, a obra pode começar.
Atualizado em 9 de outubro de 2026 · Desecad Arquitetura e Assessoria Imobiliária
Para quem é
Quando você precisa de alvará
- Construção nova, de casa a edifício.
- Reforma com acréscimo de área, mudança de estrutura ou de uso.
- Ampliação de comércio, galpão ou escritório.
- Regularização fora da anistia, quando o projeto precisa ser adequado às regras atuais.
- Compra de terreno: o estudo de viabilidade mostra o que pode ser construído antes de fechar negócio.
Passo a passo
Como fazemos, etapa por etapa
- 01
Estudo de viabilidade
Consultamos o zoneamento do lote, os parâmetros de ocupação e aproveitamento, recuos, gabarito e restrições (tombamento, área de manancial, melhoramento viário). Sai daqui o quanto e o que dá para construir.
- 02
Levantamento e projeto
Levantamento do terreno ou da edificação existente e desenvolvimento do projeto arquitetônico dentro dos parâmetros. Visualização em 3D quando ajuda na decisão.
- 03
Peças para o licenciamento
Plantas, quadro de áreas, memoriais e declarações no formato exigido, com RRT (CAU) ou ART (CREA) do responsável técnico.
- 04
Protocolo
Pedido de Alvará de Aprovação, de Execução ou dos dois juntos, conforme o caso: edificação nova ou reforma.
Onde: Portal de Licenciamento / Aprova Digital
- 05
Comunique-se e alvará
Respondemos às exigências técnicas da Prefeitura até a publicação do alvará. Quando necessário, levamos dúvidas de legislação à Sala Arthur Saboya.
- 06
Obra e conclusão
Com o alvará de execução a obra começa. No fim, pedimos o Certificado de Conclusão (antigo habite-se) e seguimos para a averbação.
Documentos
O que precisamos para começar
- Matrícula atualizada do terreno ou imóvel
- Número do contribuinte do IPTU (SQL)
- Documentos do proprietário ou autorização dele, se o pedido for de outra pessoa
- Plantas e alvarás anteriores, em caso de reforma
- O programa da obra: o que você quer construir ou mudar
Prazos
Quanto tempo leva
| Etapa | Prazo de referência |
|---|---|
| Estudo de viabilidade | poucos dias após receber matrícula e IPTU |
| Projeto | conforme o porte e as decisões do cliente |
| Análise da Prefeitura | em geral de 60 a 180 dias, conforme o porte e as exigências |
| Validade do alvará | o alvará tem prazo para a obra começar; sem início, perde o efeito |
Antes de começar
O que costuma pegar as pessoas de surpresa
Reforma também precisa de alvará
Acréscimo de área, alteração de estrutura e mudança de uso exigem licença. Reformas sem alvará viram irregularidade que aparece na venda, no financiamento ou no inventário.
Plano Diretor e Zoneamento foram revistos
O Plano Diretor (Lei 16.050/2014) foi revisto em 2023 e a Lei de Zoneamento (Lei 16.402/2016) em 2024. Parâmetros de lotes que você consultou antes disso podem ter mudado.
Perguntas frequentes
Dúvidas sobre aprovação de projeto na prefeitura
Quanto tempo demora para aprovar um projeto na Prefeitura de São Paulo?
Depende do porte, do uso e de quantas exigências a Prefeitura fizer. Em geral, de 60 a 180 dias de análise. Projeto bem enquadrado desde a viabilidade recebe menos comunique-se e anda mais rápido.
O que é Aprova Digital?
É o sistema do Portal de Licenciamento da Prefeitura de São Paulo para pedidos de alvará e certificados pela internet. O protocolo é feito pelo responsável técnico.
Qual a diferença entre alvará de aprovação e alvará de execução?
O de aprovação confirma que o projeto atende à legislação. O de execução autoriza a obra. Podem ser pedidos juntos (alvará de aprovação e execução), o que é comum em edificação nova e reforma.
Planta aprovada na Prefeitura serve para regularizar?
Serve como base. Se a construção real seguiu a planta, basta pedir o Certificado de Conclusão. Se a obra cresceu ou mudou, a planta antiga não cobre a diferença, e o caminho é regularização ou novo alvará de reforma.
Quem pode ser o responsável técnico?
Arquiteto com registro no CAU (RRT) ou engenheiro com registro no CREA (ART). Na Desecad, o projeto e o licenciamento são feitos pela equipe técnica do escritório.
Mande a matrícula e o IPTU. A gente diz o caminho antes do orçamento.
Falar no WhatsAppBase legal
- Lei Municipal 16.050/2014 (Plano Diretor Estratégico), revisada em 2023
- Lei Municipal 16.402/2016 (Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo), revisada em 2024
- Lei Municipal 16.642/2017 (Código de Obras e Edificações)
Fontes oficiais
Conteúdo informativo, atualizado em 9 de outubro de 2026. Cada caso é analisado individualmente.