Certificado não é averbação
O documento da Prefeitura regulariza a construção perante o município. Para a matrícula refletir a área real, ainda é preciso a CND da obra e a averbação no cartório.
Serviço · São Paulo
Regularização de imóvel em São Paulo, da Prefeitura ao cartório
Regularizar um imóvel em São Paulo é fazer a construção existir oficialmente em três lugares: na Prefeitura (licença ou certificado de regularização), na Receita Federal (CND da obra) e no Cartório de Registro de Imóveis (averbação na matrícula). Só com as três etapas o imóvel pode ser vendido, financiado ou inventariado sem pendência.
Atualizado em 9 de outubro de 2026 · Desecad Arquitetura e Assessoria Imobiliária
Para quem é
Quando o imóvel está irregular
- A construção real é maior ou diferente da planta aprovada (ampliação, laje, edícula, mudança de uso).
- A obra foi feita sem alvará ou nunca recebeu o habite-se (Certificado de Conclusão).
- A matrícula do imóvel mostra só o terreno ou uma área construída menor que a real.
- O banco recusou o financiamento ou o cartório devolveu a escritura por divergência de área.
- Há inventário, partilha ou venda e a construção precisa constar na matrícula.
Passo a passo
Como fazemos, etapa por etapa
- 01
Diagnóstico documental
Cruzamos matrícula, cadastro do IPTU, plantas aprovadas e a construção real. É aqui que se descobre o tamanho da irregularidade e o caminho mais curto.
- 02
Escolha do caminho na Prefeitura
Obras concluídas até 31/07/2014 podem usar a Lei da Anistia (Lei 17.202/2019), com protocolo até 30/11/2026. As demais seguem o licenciamento comum, com projeto adequado às regras atuais e alvará.
Onde: Portal de Licenciamento / Aprova Digital
- 03
Levantamento e projeto
Medimos o imóvel como ele está e preparamos as peças técnicas com responsável técnico (RRT no CAU ou ART no CREA).
- 04
Protocolo e acompanhamento
Protocolamos o pedido e respondemos a cada comunique-se da Prefeitura até a emissão do Certificado de Regularização ou do Certificado de Conclusão.
- 05
Regularização da obra na Receita
Cadastramos a obra no CNO, fazemos a aferição no Sero e emitimos a CND da obra. Em obras concluídas há mais de 5 anos, é possível reduzir ou zerar a contribuição por decadência.
Onde: Receita Federal (e-CAC)
- 06
Averbação no cartório
Com o certificado da Prefeitura e a CND, averbamos a construção na matrícula. A partir daí a área construída é oficial para venda, financiamento e inventário.
Onde: Cartório de Registro de Imóveis
Documentos
Documentos que normalmente pedimos no início
- Matrícula atualizada do imóvel (emitida há menos de 30 dias)
- Carnê ou certidão de dados cadastrais do IPTU
- Documentos pessoais do proprietário (ou contrato de compra e venda, se ainda não houver escritura)
- Plantas e alvarás antigos, se existirem
- Comprovantes da data da construção (IPTU de anos anteriores, contas de consumo, fotos datadas)
A lista completa depende do caminho escolhido. Nem tudo precisa estar em mãos para começar: parte das certidões nós mesmos emitimos.
Prazos
Quanto tempo leva
| Etapa | Prazo de referência |
|---|---|
| Diagnóstico documental | dias, após receber matrícula e IPTU |
| Análise da Prefeitura | em geral de 60 a 180 dias, conforme o caso e o órgão |
| Aferição e CND da obra | emissão online após a aferição e o pagamento, quando houver |
| Averbação no cartório | até 10 dias após o protocolo para registrar ou devolver com exigências (art. 188 da Lei 6.015/1973) |
Antes de começar
O que costuma pegar as pessoas de surpresa
Obra antiga paga menos INSS
A contribuição previdenciária da obra decai em 5 anos (art. 173 do CTN). Com prova da data de conclusão, a aferição no Sero pode cair muito ou zerar. Declarar a obra como recente faz pagar o que já não era devido.
Escritura e regularização são coisas diferentes
Se o problema é a propriedade (imóvel sem escritura ou com cadeia de transmissão quebrada), o caminho pode ser usucapião ou outro título. Se o problema é a construção, é regularização. Muitos imóveis precisam das duas.
Perguntas frequentes
Dúvidas sobre regularização de imóvel
Quanto custa regularizar um imóvel em São Paulo?
Depende da área, do caminho (anistia ou licenciamento comum) e do que já existe de documentação. O custo soma taxas da Prefeitura, eventual contribuição da obra na Receita, emolumentos do cartório e os honorários técnicos. Fazemos o diagnóstico antes do orçamento para que o valor considere o processo inteiro, até a averbação.
Dá para regularizar direto no cartório, sem passar pela Prefeitura?
Em regra, não. O cartório averba a construção com base no documento da Prefeitura (habite-se, Certificado de Conclusão ou Certificado de Regularização) e na CND da obra. A exceção é a do art. 247-A da Lei 6.015/1973: casa térrea unifamiliar, concluída há mais de 5 anos, em área ocupada predominantemente por população de baixa renda, dispensa o habite-se.
Meu imóvel não tem escritura. Dá para regularizar?
Sem a propriedade registrada em nome de quem pede, a construção não chega à matrícula. Por isso olhamos primeiro a origem do imóvel: conforme o caso, o caminho é lavrar a escritura que faltou, pedir adjudicação compulsória ou fazer usucapião extrajudicial, em paralelo ou antes da regularização da construção.
A anistia acabou?
Não. O prazo de protocolo da Lei 17.202/2019 foi prorrogado até 30/11/2026 pelo Decreto 65.481/2026. Ela vale para construções concluídas até 31/07/2014.
Regularizar aumenta o IPTU?
O IPTU é calculado sobre a área construída cadastrada. Se a área real for maior que a cadastrada, a atualização tende a aumentar o imposto daqui para frente. Esse efeito é avaliado no diagnóstico, antes de qualquer protocolo.
Mande a matrícula e o IPTU. A gente diz o caminho antes do orçamento.
Falar no WhatsAppBase legal
- Lei Municipal 17.202/2019 (regularização de edificações, a Lei da Anistia) e Decreto 65.481/2026 (prazo até 30/11/2026)
- Lei Municipal 16.642/2017 (Código de Obras e Edificações de São Paulo)
- Lei Federal 6.015/1973 (Registros Públicos): averbação de construção, art. 167, II, 4; prazo do registro, art. 188; dispensa de habite-se, art. 247-A
- Código Tributário Nacional, art. 173 (decadência de 5 anos)
Fontes oficiais
- Portal de Licenciamento: Certificado de Regularização da Edificação
- Receita Federal: construção civil
- Lei 13.865/2019 (art. 247-A da Lei 6.015/1973)
Conteúdo informativo, atualizado em 9 de outubro de 2026. Cada caso é analisado individualmente.