Averbação de construção é o ato do Cartório de Registro de Imóveis que inclui na matrícula a área construída sobre o terreno. Para averbar, o cartório pede o documento de conclusão da Prefeitura (habite-se ou certificado equivalente) e a CND da obra emitida pela Receita Federal. Depois do protocolo, o cartório tem até 10 dias para registrar ou fazer exigências.
Atualizado em 20 de outubro de 2026 · Desecad Arquitetura e Assessoria Imobiliária
Verificamos se já existe habite-se, Certificado de Conclusão ou Certificado de Regularização, e se a área desse documento bate com a real. Se não existir, a regularização na Prefeitura vem antes.
A obra é inscrita no Cadastro Nacional de Obras da Receita Federal, com área, tipo de construção e data de conclusão.
Onde: Receita Federal (e-CAC)
No Serviço Eletrônico para Aferição de Obras calculamos a contribuição previdenciária da mão de obra. Para obra concluída há mais de 5 anos, comprovamos a decadência com documentos da época.
Onde: Receita Federal (e-CAC)
Quitado o saldo apurado, emitimos a Certidão Negativa de Débitos da obra, exigida pelo cartório.
Montamos o requerimento de averbação com o documento da Prefeitura, a CND e a matrícula, e protocolamos no Registro de Imóveis da circunscrição.
Onde: Cartório de Registro de Imóveis
Se o cartório emitir nota devolutiva, cumprimos as exigências e reapresentamos. Entregamos a matrícula com a construção averbada.
Cada Registro de Imóveis pode ter exigências próprias. Consultamos o cartório da circunscrição antes do protocolo.
| Etapa | Prazo de referência |
|---|---|
| Cadastro no CNO | imediato, pelo e-CAC |
| Aferição no Sero e CND | emissão online após a aferição e o pagamento, quando houver |
| Registro no cartório | até 10 dias após o protocolo (art. 188 da Lei 6.015/1973) |
| Se não houver habite-se | soma o prazo da regularização na Prefeitura |
A Receita tem 5 anos para cobrar a contribuição previdenciária da obra (art. 173, I, do CTN). Comprovada a conclusão há mais de 5 anos, com IPTU que já lançava a área, escritura ou outro documento oficial da época, a contribuição pode ser reduzida ou zerada.
O art. 247-A da Lei 6.015/1973 dispensa o habite-se para averbar casa unifamiliar de um só pavimento, concluída há mais de 5 anos, em área ocupada predominantemente por população de baixa renda. Sobrados e imóveis comerciais não entram.
Se o habite-se é de uma área e a construção hoje é maior, o cartório só averba o que o documento da Prefeitura cobre. A diferença exige regularização antes.
O custo soma os emolumentos do cartório, pela tabela do Estado de São Paulo (Lei Estadual 11.331/2002), a contribuição previdenciária da obra apurada no Sero, que pode ser zero em obra com mais de 5 anos, e os honorários de quem prepara e acompanha o processo. Se ainda não houver documento da Prefeitura, soma também a regularização.
Para o cartório, a construção não existe: a matrícula continua mostrando só o terreno ou a área antiga. Isso costuma travar financiamento, reduzir o valor na venda e complicar inventário e partilha, porque só o que está registrado é transferido com segurança.
A idade ajuda na parte da Receita: com prova da data de conclusão, a contribuição da obra já decaiu e a CND sai sem esse valor. O que não muda é a necessidade do documento da Prefeitura (habite-se, Certificado de Conclusão ou Certificado de Regularização), salvo a exceção do art. 247-A da Lei 6.015/1973.
Em regra, não: o cartório precisa do documento da Prefeitura. A exceção é a do art. 247-A da Lei 6.015/1973, para casa térrea unifamiliar concluída há mais de 5 anos em área predominantemente de baixa renda. Fora disso, o caminho é regularizar na Prefeitura (pela anistia ou pelo licenciamento comum) e depois averbar.
No cartório, o prazo legal é de até 10 dias após o protocolo para registrar ou emitir nota com exigências. O tempo total depende do que vem antes: se já há habite-se, o mais demorado costuma ser a regularização da obra na Receita; se não há, soma o prazo da Prefeitura.
Pode não pagar. A contribuição da obra decai em 5 anos. Com prova da data de conclusão aceita pela Receita, a aferição no Sero considera a decadência, total ou parcial, e a CND sai sem o valor já decaído.
Para financiamento, na prática sim: o banco avalia o imóvel pelo que consta na matrícula. Na venda à vista a averbação não é obrigatória, mas o comprador recebe só o que está registrado, o que costuma reduzir o preço ou travar a negociação.
O proprietário que consta na matrícula, diretamente ou por procuração. Nós preparamos o requerimento, emitimos as certidões, cuidamos do CNO e do Sero e acompanhamos o protocolo até a matrícula atualizada.
Mande a matrícula e o IPTU. A gente diz o caminho antes do orçamento.
Falar no WhatsAppConteúdo informativo, atualizado em 20 de outubro de 2026. Cada caso é analisado individualmente.