O que muda em cada situação
| Situação | Venda à vista | Venda com financiamento | O que fazer |
|---|---|---|---|
| Construção não averbada na matrícula | Possível; o comprador recebe só o que está registrado | Costuma travar: o banco considera a área da matrícula | Averbar antes de anunciar |
| Ampliação sem alvará (área maior que a planta aprovada) | Possível, com desconto e risco para o comprador | Costuma travar na vistoria do banco | Regularizar na Prefeitura e averbar |
| Obra concluída até 31/07/2014 sem licença | Possível | Costuma travar | Lei da Anistia, com protocolo até 30/11/2026 |
| Imóvel sem escritura (contrato de gaveta) | Só por cessão de direitos, sem registro | Não financia | Escritura, adjudicação ou usucapião |
| Imóvel comercial sem AVCB ou CLCB | Possível | Depende do banco | Tirar a licença do Corpo de Bombeiros |
Cada banco tem regras próprias de crédito. Confirme com o gerente antes de fechar negócio, com a matrícula atualizada em mãos.
Vender imóvel irregular é proibido?
Não. A lei não proíbe vender um imóvel com construção irregular. O problema é o que a escritura consegue transferir: ela descreve o imóvel como está na matrícula. Se a casa construída não foi averbada, para o cartório ela não existe.
Por isso o comprador bem assessorado pede desconto, exige que o vendedor regularize antes ou desiste. Quem compra assim assume o custo e o risco da regularização depois.
Por que o banco não financia
No financiamento, o imóvel é a garantia do empréstimo. O banco avalia o que está registrado e o que a vistoria encontra. Quando a área construída real é maior que a da matrícula, ou não há habite-se, a operação costuma ser recusada ou o valor financiado cai para o que está regular.
A própria lei reconhece esse ponto: o art. 247-A da Lei 6.015/1973 dispensa o habite-se para averbar certas casas térreas de baixa renda "inclusive para o fim de registro ou averbação decorrente de financiamento à moradia". Fora dessa exceção, a regra é regularizar primeiro.
Regularizar antes ou depois da venda?
Para quem vende, regularizar antes quase sempre compensa: abre o imóvel para compradores que dependem de financiamento, que são a maioria, e evita o desconto que o comprador vai pedir pela incerteza.
Se não houver tempo, a alternativa é deixar tudo escrito no contrato: o que está irregular, quem paga a regularização, em quanto tempo e o que acontece se não sair. Essa negociação depende de um diagnóstico do imóvel, para os dois lados saberem o tamanho do problema.
Quanto tempo leva para deixar o imóvel pronto para vender
Depende do que falta. Se a construção já tem habite-se e só não foi averbada, o caminho é a CND da obra na Receita e a averbação no cartório, que tem até 10 dias para registrar depois do protocolo. Se a construção não tem licença, soma-se a análise da Prefeitura, que em geral leva de 60 a 180 dias.
Sinais de que o imóvel tem pendência
Antes de anunciar ou de comprar, confira:
- A área construída da matrícula é menor que a área real, ou a matrícula só fala do terreno.
- A área do carnê do IPTU é diferente da área da matrícula.
- Houve ampliação, laje, edícula ou troca de uso sem alvará.
- O vendedor não tem escritura registrada em seu nome, só contrato.
- Imóvel comercial sem licença do Corpo de Bombeiros válida.
Perguntas frequentes
Posso vender casa sem habite-se?
Pode, mas a escritura transfere só o que está registrado na matrícula, e a maioria dos bancos não financia. Na prática, o imóvel fica restrito a compradores à vista e costuma sair com desconto.
Casa não averbada pode ser financiada?
Em regra, não pelo valor da casa. O banco avalia e aceita como garantia o que está registrado na matrícula: se a construção não foi averbada, no papel existe só o terreno ou a área antiga. A área não averbada costuma ser desconsiderada na avaliação ou travar a operação, inclusive na Caixa. O caminho seguro é averbar antes de pedir o financiamento.
Casa averbada pode ser financiada?
Sim, a averbação é o que permite ao banco considerar a construção na avaliação. Ainda assim, o banco faz a própria vistoria e confere se a área real bate com a da matrícula: ampliações feitas depois da averbação voltam a ser um problema.
Contrato de gaveta permite vender?
Permite ceder os direitos, mas não registrar a venda, porque o imóvel continua em nome de outra pessoa. Para regularizar a propriedade, os caminhos são a escritura com o titular, a adjudicação compulsória ou a usucapião.
Quem paga a regularização, comprador ou vendedor?
É negociação entre as partes. O mais comum é o vendedor regularizar antes para vender pelo preço cheio. Se o comprador assumir, o preço deve refletir o custo e o prazo, e o contrato deve dizer isso por escrito.
Posso alugar um imóvel irregular?
O aluguel não depende da averbação. Mas um imóvel comercial precisa de licença de funcionamento e da licença do Corpo de Bombeiros quando exigida, e o inquilino pode ter problemas para obtê-las num imóvel irregular.
Mande a matrícula e o IPTU. A gente diz o caminho e o custo antes de começar.
Falar no WhatsAppBase legal
- Lei Federal 6.015/1973 (Registros Públicos): art. 167, II, 4 (averbação de construção), art. 188 (prazo de registro) e art. 247-A (dispensa de habite-se, incluído pela Lei 13.865/2019)
- Lei Municipal 17.202/2019 e Decreto 65.481/2026 (Lei da Anistia, protocolo até 30/11/2026)
- Decreto Estadual 69.118/2024 (licença do Corpo de Bombeiros)
Fontes
- Lei 13.865/2019 (art. 247-A da Lei 6.015/1973)
- Caixa: financiamento para construção (habite-se e averbação exigidos)
- Prefeitura de SP: Certificado de Conclusão (antigo habite-se)
Conteúdo informativo, atualizado em 20 de outubro de 2026. Cada caso é analisado individualmente.
