Preço de venda em SP x inflação x custo da construção, por mandato
| Período | Preço em SP (FipeZap) | IPCA | Ganho real do imóvel | Custo da obra (INCC-M) |
|---|---|---|---|---|
| Lula 2, anos de 2009 e 2010 | +50,7% | +10,5% | +36,5% | +11,0% |
| Dilma 1 (2011 a 2014) | +79,7% | +27,0% | +41,5% | +33,1% |
| Dilma 2 e Temer (2015 a 2018) | +6,2% | +25,6% | -15,4% | +23,3% |
| Bolsonaro (2019 a 2022) | +16,1% | +26,9% | -8,5% | +41,2% |
| Lula 3 (2023 a 2025) | +16,6% | +14,3% | +2,0% | +16,6% |
Cálculo da Desecad sobre as variações anuais do Índice FipeZap de venda residencial de São Paulo (Fipe), do IPCA (IBGE) e do INCC-M (FGV). O FipeZap começa em 2008, por isso o segundo governo Lula aparece só com 2009 e 2010. Em 2026, até setembro, os imóveis de SP sobem 3,64% em 12 meses, abaixo da inflação.
O boom: crédito barato e emprego (2009 a 2013)
Entre 2009 e 2013, o preço do imóvel em São Paulo subiu mais de 13% ao ano, com picos acima de 26% em 2011. Foi a combinação de juros em queda, crédito imobiliário crescendo rápido, desemprego baixo e o início do Minha Casa, Minha Vida. Quem comprou nesse período ganhou muito acima da inflação.
A virada de 2014: o paralelo mais próximo de hoje
Em 26 de outubro de 2014, Dilma Rousseff foi reeleita num segundo turno apertado. Três dias depois, em 29 de outubro, o Copom surpreendeu e subiu a Selic de 11% para 11,25%. O ciclo de alta foi até 14,25% em julho de 2015, com o país em recessão.
O efeito no imóvel veio nos anos seguintes: de 2015 a 2018, os preços em São Paulo subiram só 6,2% no total, contra 25,6% da inflação. Uma perda real de 15%.
Em 2026 o roteiro tem semelhanças: reeleição apertada, preocupação com as contas públicas e mercado apostando em alta de juros na primeira reunião do Copom depois do resultado. E tem diferenças importantes: a Selic já parte de 13,75%, o desemprego está baixo e o crédito imobiliário vinha batendo recorde, com projeção da Abecip de R$ 410 bilhões em 2026. O próximo ano vai depender mais da resposta fiscal do governo do que do resultado da urna.
Quando construir foi pior negócio que comprar pronto
A última coluna da tabela mostra o outro lado. No governo Bolsonaro, o custo da obra subiu 41%, puxado por pandemia, aço e dólar, enquanto o preço do imóvel pronto em São Paulo subiu 16%. Quem construía para vender teve a margem espremida. De 2023 a 2025, custo e preço andaram juntos, com alta de 16,6% nos dois.
Para quem constrói ou reforma para vender ou alugar, o recado é: o custo da obra precisa caber no preço de mercado de hoje, não no de daqui a dois anos.
O que 2026 já mostra
Os dados mais recentes do FipeZap, de setembro de 2026:
- Em São Paulo, o imóvel sobe 3,64% em 12 meses, abaixo da inflação.
- O aluguel sobe mais rápido que o preço de venda: 6,22% em 12 meses na capital.
- No país, imóveis de 1 dormitório lideram a valorização (7,48% em 12 meses), e os de 3 dormitórios ficaram para trás (3,87%).
- O preço médio de venda em São Paulo é de R$ 12.206 por m².
O que a série ensina
Três lições valem em qualquer governo:
- Juro e crédito decidem o ciclo do imóvel.
- Depois de uma alta de juros, o preço costuma reagir com atraso de um a dois anos, não no dia seguinte.
- Em ciclo de juro alto, imóvel com documentação em ordem vende e financia; o irregular espera.
- Este conteúdo é uma análise de dados históricos e não é recomendação de investimento.
Perguntas frequentes
Em qual governo o imóvel em São Paulo mais valorizou?
Descontada a inflação, no primeiro governo Dilma (2011 a 2014, +41,5%) e nos dois últimos anos do segundo governo Lula (2009 e 2010, +36,5%), no auge do crédito imobiliário.
Quando o imóvel em São Paulo perdeu valor?
Entre 2015 e 2018, depois da alta de juros que começou logo após a eleição de 2014: queda real de 15,4%. No governo Bolsonaro, a perda real foi de mais 8,5%.
A reeleição de 2026 vai derrubar o preço dos imóveis?
Não há como saber. O paralelo com 2014 mostra que o efeito depende de quanto e por quanto tempo os juros sobem. Hoje o emprego e o crédito estão em situação melhor do que em 2015.
O que é o Índice FipeZap?
É o índice da Fipe que acompanha o preço anunciado de imóveis residenciais em 56 cidades, com série desde 2008.
Construir para vender ainda compensa?
Depende da margem. De 2023 a 2025, o custo da obra e o preço do imóvel subiram no mesmo ritmo. O orçamento precisa ser feito sobre o preço de venda atual da região.
Mande a matrícula e o IPTU. A gente diz o caminho e o custo antes de começar.
Falar no WhatsAppBase legal
- Índice FipeZap de venda residencial (Fipe), informes de dezembro de 2025 e setembro de 2026
- IPCA (IBGE) e INCC-M (FGV), séries anuais de 2009 a 2025
Fontes
- Fipe: Índice FipeZap venda residencial, informe de setembro de 2026
- Fipe: Índice FipeZap venda residencial, informe de dezembro de 2025
- Cooperativismo de Crédito: após a eleição, Copom sobe juros para 11,25% (29/10/2014)
- Investnews: Copom eleva Selic para 14,25% (2015)
- Mercado & Consumo: Abecip projeta R$ 410 bilhões em financiamentos em 2026
- Diário do Comércio: aluguel sobe quase o dobro da inflação, FipeZap
- Dados de Mercado: histórico anual do INCC-M
Conteúdo informativo, atualizado em 27 de outubro de 2026. Cada caso é analisado individualmente.
