Advogado é obrigatório
A lei exige que o pedido seja feito por advogado (ou defensor público). A Desecad faz a parte técnica, levantamento, planta e memorial, e acompanha o processo junto com o advogado responsável.
Serviço · São Paulo
Usucapião extrajudicial: a propriedade pelo cartório, sem processo judicial
Usucapião extrajudicial é o reconhecimento da propriedade pela posse prolongada, feito direto no Cartório de Registro de Imóveis, sem ação judicial. O pedido é assinado por advogado e reúne ata notarial do tempo de posse, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, certidões negativas e documentos da posse (art. 216-A da Lei 6.015/1973).
Atualizado em 9 de outubro de 2026 · Desecad Arquitetura e Assessoria Imobiliária
Para quem é
Quando a usucapião é o caminho
- Você tem só contrato de gaveta, recibo ou cessão de direitos, e o vendedor não pode mais assinar a escritura.
- O imóvel está registrado em nome de pessoa falecida ou de empresa extinta, sem inventário viável.
- A posse é antiga, mansa e contínua, mas não há título registrável.
- A área real ocupada é diferente da descrita na matrícula, ou o imóvel nem tem matrícula própria.
Passo a passo
Como fazemos, etapa por etapa
- 01
Análise de viabilidade
Junto com o advogado responsável, conferimos a modalidade, o tempo de posse comprovável, a situação da matrícula e dos vizinhos (confrontantes).
- 02
Levantamento topográfico
Medimos o imóvel como ele é ocupado e identificamos os confrontantes e as matrículas vizinhas.
- 03
Planta e memorial descritivo
Elaboramos planta e memorial com RRT (CAU) ou ART (CREA) e colhemos as assinaturas dos titulares de direitos na matrícula do imóvel e dos confrontantes.
- 04
Ata notarial
O tabelião de notas lavra a ata que atesta o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, com documentos e imagens.
Onde: Tabelionato de Notas
- 05
Requerimento e protocolo
O advogado apresenta o pedido ao Registro de Imóveis com a ata, a planta, o memorial, as certidões e os documentos da posse.
Onde: Cartório de Registro de Imóveis
- 06
Notificações, edital e registro
O cartório notifica quem não assinou a planta, dá ciência à União, ao Estado e ao Município e publica edital. Sem impugnação, a usucapião é registrada e abre-se a matrícula em nome do requerente.
Documentos
O que o pedido precisa reunir
- Ata notarial do tempo de posse
- Planta e memorial descritivo com RRT ou ART, assinados pelos titulares de direitos e confrontantes
- Certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente
- Justo título ou documentos da posse: contratos, recibos, IPTU, contas de consumo
- Matrícula ou transcrição do imóvel e dos confrontantes, quando existirem
Para unidade de condomínio ou lote de loteamento regular, a planta e o memorial podem ser dispensados, bastando a descrição da matrícula (Provimento CNJ 149/2023).
Prazos
Quanto tempo leva
| Etapa | Prazo de referência |
|---|---|
| Extraordinária | 15 anos de posse, ou 10 se for moradia habitual ou houver obras produtivas (art. 1.238 do Código Civil) |
| Ordinária | 10 anos com justo título e boa-fé, ou 5 em casos específicos (art. 1.242) |
| Especial urbana | 5 anos, área urbana até 250 m², para moradia, sem outro imóvel (art. 1.240 e art. 183 da Constituição) |
| Familiar | 2 anos, até 250 m², após abandono do lar pelo ex-cônjuge ou companheiro (art. 1.240-A) |
| Prazo para manifestação dos notificados | 15 dias; o silêncio é interpretado como concordância (art. 216-A, § 2º) |
Antes de começar
O que costuma pegar as pessoas de surpresa
Usucapião resolve a propriedade, não a construção
Depois de registrada a usucapião, a construção ainda precisa estar regular na Prefeitura e averbada para o imóvel ficar completo na matrícula.
Não é a primeira opção quando há outra saída
Se existe um caminho direto para o título, como inventário ou escritura do vendedor, o cartório pode entender que a usucapião não cabe. A análise de viabilidade evita gastar com o caminho errado.
Perguntas frequentes
Dúvidas sobre usucapião extrajudicial
Usucapião extrajudicial precisa de advogado?
Sim. O art. 216-A da Lei 6.015/1973 exige representação por advogado, e o Provimento CNJ 149/2023 admite também o defensor público. A parte técnica, planta, memorial e levantamento, é feita por arquiteto ou engenheiro.
Quanto tempo demora a usucapião em cartório?
Depende de quantos confrontantes e titulares precisam ser notificados e se há exigências. As notificações e o edital têm prazo de 15 dias cada. Sem impugnação, costuma ser bem mais rápido que a via judicial.
Quais são os requisitos da usucapião extrajudicial?
Posse mansa, pacífica e contínua pelo tempo da modalidade, ata notarial, planta e memorial com responsabilidade técnica, certidões negativas e documentos que provem a origem e a duração da posse.
E se um vizinho não assinar a planta?
O cartório o notifica para se manifestar em 15 dias. Se ele não responder, o silêncio vale como concordância. Se impugnar, o oficial tenta a conciliação; não havendo acordo, o caso segue para a via judicial.
Posso usar usucapião para imóvel em inventário?
Há decisões que negam a via extrajudicial quando existe outro meio de obter a propriedade, como o inventário em curso. Esse ponto é avaliado com o advogado antes de iniciar.
Mande a matrícula e o IPTU. A gente diz o caminho antes do orçamento.
Falar no WhatsAppBase legal
- Lei Federal 6.015/1973, art. 216-A (usucapião extrajudicial)
- Provimento CNJ 149/2023 (Código Nacional de Normas), capítulo do procedimento de usucapião
- Código Civil, arts. 1.238 a 1.242; Constituição Federal, art. 183
Fontes oficiais
Conteúdo informativo, atualizado em 9 de outubro de 2026. Cada caso é analisado individualmente.