Quanto custa regularizar um imóvel em São Paulo

Dois imóveis do mesmo tamanho podem ter custos muito diferentes. O que decide é a área a regularizar, a modalidade em que o imóvel se enquadra, se a construção passou do limite do lote, a data em que a obra foi concluída e quanta documentação já existe.

Uma casa que só ampliou a cozinha, concluída antes de 2014 e com IPTU que já lança a área, costuma ter custo baixo. Um sobrado que cresceu além do coeficiente do lote paga outorga onerosa e, se a obra for recente, INSS.

Para construções concluídas até 31/07/2014, com protocolo até 30/11/2026, a taxa é de R$ 10 por metro quadrado da área a regularizar, nas modalidades declaratória e comum. Na modalidade automática não há taxa nenhuma, e a habitação de interesse social é isenta.

Exemplo de conta, só da taxa: 60 m² de ampliação a regularizar na modalidade declaratória dão 60 × R$ 10 = R$ 600. Se essa ampliação levou a área computável acima do permitido para o lote, soma-se a outorga onerosa sobre o excedente, que pode ser parcelada em até 12 vezes.

A taxa da Anistia é a única parte com valor fixo por metro quadrado, então dá para calcular de antemão. Os exemplos abaixo mostram só essa taxa, nas modalidades declaratória e comum, para a área que falta regularizar:

Na Prefeitura entram a taxa de regularização, a outorga onerosa quando há área excedente e, fora da Anistia, o ISS da obra. É o que dá direito ao Certificado de Regularização ou ao Certificado de Conclusão.

Na Receita Federal entra a contribuição previdenciária da obra, apurada no Sero, que gera a CND. No Cartório de Registro de Imóveis entram os emolumentos da averbação, pela tabela estadual. Só depois dessa última etapa a construção aparece na matrícula.

O prazo total depende mais da Prefeitura e da documentação do que do tamanho do imóvel. A sequência é sempre a mesma:

Pode não pagar. A Receita Federal tem 5 anos para cobrar a contribuição previdenciária de uma obra (art. 173 do Código Tributário Nacional). Com prova de que a construção foi concluída há mais de 5 anos, como IPTU que já lançava a área ou escritura da época, a aferição considera a decadência, total ou parcial.

O erro comum é declarar a obra como se fosse recente. Aí a pessoa paga uma contribuição que já não era devida.

Os emolumentos seguem a tabela do Estado de São Paulo, definida pela Lei Estadual 11.331/2002 e reajustada todo início de ano. Na averbação de construção, o valor da edificação costuma entrar no cálculo, então imóveis maiores pagam mais.

O cartório da circunscrição do imóvel informa o valor exato antes do protocolo. No nosso orçamento, esse custo já aparece estimado para não ter surpresa no fim.

Os fatores que mais aumentam o custo e o prazo são:

Mande a matrícula atualizada, o carnê do IPTU e fotos do imóvel. Com isso fazemos o diagnóstico: modalidade, área a regularizar, risco de outorga, chance de decadência do INSS e o que falta de documento.

O orçamento sai para o processo inteiro, da Prefeitura até a averbação na matrícula. O que foi combinado é o que você paga.