Documentos que provam a data da obra
| Para provar | Documentos aceitos pela Receita | Observação |
|---|---|---|
| Conclusão da obra (um basta) | Habite-se ou Certificado de Conclusão; comprovante de IPTU com a área da edificação; escritura de compra e venda lavrada no período decadente | O documento precisa mostrar a área construída da época |
| Conclusão da obra (sem os anteriores) | Pelo menos três documentos em conjunto, como correspondência bancária, contas de luz ou telefone, declaração de Imposto de Renda, vistoria do Corpo de Bombeiros ou planta aerofotogramétrica com laudo técnico | Todos ligados ao endereço do imóvel e da época |
| Início da obra | O documento mais antigo entre: recolhimentos no CNO ou CEI, notas fiscais de serviço, recibos de trabalhadores, conta de água ou luz, notas de material entregues no endereço, alvará de construção | Precisa ter vínculo claro com a obra e ser da época |
Lista resumida da página oficial da Receita Federal sobre decadência em obras. A Receita pode pedir os documentos a qualquer momento, então guarde as cópias.
O que é a decadência da obra
A Receita Federal tem 5 anos para cobrar as contribuições previdenciárias sobre a mão de obra de uma construção (art. 173 do Código Tributário Nacional). Passado esse prazo, o crédito se extingue: é a decadência.
Na prática, quando a obra começou e terminou há mais de 5 anos, a aferição no Sero sai sem valor a pagar. Quando só parte da obra está no período decadente, a contribuição é calculada de forma proporcional, só sobre os meses que ainda não decaíram.
Se não vou pagar, por que preciso passar pela Receita?
Porque o Cartório de Registro de Imóveis exige a CND da obra para averbar a construção na matrícula. A certidão só sai depois do cadastro no CNO e da aferição no Sero, com ou sem valor a pagar.
Pular essa etapa não é opção: sem a CND, a averbação não é feita, e a área construída continua fora da matrícula.
O passo a passo para uma obra antiga
O caminho completo, do documento da Prefeitura até a matrícula:
- Conferir se existe habite-se, Certificado de Conclusão ou Certificado de Regularização com a área real. Se não existir, regularizar na Prefeitura antes.
- Reunir a prova da data de conclusão (tabela acima).
- Cadastrar a obra no CNO, pelo e-CAC, com a área e a data de conclusão.
- Fazer a aferição no Sero. O sistema reconhece a decadência e calcula o saldo, que pode ser zero.
- Emitir a CND da obra.
- Protocolar a averbação no Cartório de Registro de Imóveis, que tem até 10 dias para registrar ou fazer exigências (art. 188 da Lei 6.015/1973).
O erro que faz pagar o que não deve
O erro mais caro é cadastrar a obra com data de conclusão recente, por falta de documento ou por desatenção. O Sero calcula a contribuição como se a obra fosse nova, e a pessoa paga um valor que já tinha decaído.
Antes do cadastro, vale gastar tempo reunindo a prova da data. Um carnê de IPTU antigo que já lançava a área construída costuma resolver.
E se parte da construção é recente?
É comum: a casa é antiga, mas a ampliação tem 2 ou 3 anos. Nesse caso, a parte antiga entra na decadência e a ampliação recente paga a contribuição proporcional à sua área e ao seu período.
O cadastro precisa refletir isso com cuidado, com as datas e as áreas de cada etapa bem documentadas.
Perguntas frequentes
Obra com mais de 5 anos paga INSS para averbar?
Não paga a contribuição que já decaiu. A Receita Federal reconhece a decadência automaticamente no Sero. Mas a obra ainda precisa do cadastro no CNO, da aferição e da CND, que o cartório exige para averbar.
Como provo que a obra tem mais de 5 anos?
Um documento basta se for o habite-se, o Certificado de Conclusão, o comprovante de IPTU com a área da edificação ou a escritura lavrada no período decadente. Sem eles, a Receita aceita pelo menos três documentos em conjunto, como contas, correspondências e declaração de Imposto de Renda.
A Receita pode pedir os documentos depois?
Pode. O reconhecimento é automático, mas a Receita Federal pode solicitar, quando necessário, os documentos que comprovam que a construção foi feita no período decadente. Guarde tudo.
Quanto tempo leva para tirar a CND de obra antiga?
O cadastro no CNO e a aferição são feitos online. Com a documentação em ordem e sem valor a pagar, a certidão sai logo depois da aferição. O tempo maior costuma estar em reunir a prova da data e, quando falta, o documento da Prefeitura.
Casa antiga sem habite-se pode ser averbada?
Em regra, precisa do documento da Prefeitura antes, pela Lei da Anistia (obras concluídas até 31/07/2014, protocolo até 30/11/2026) ou pelo licenciamento comum. A exceção é a casa térrea unifamiliar de baixa renda do art. 247-A da Lei 6.015/1973.
Mande a matrícula e o IPTU. A gente diz o caminho e o custo antes de começar.
Falar no WhatsAppBase legal
- Código Tributário Nacional, art. 173, I (decadência de 5 anos)
- Instrução Normativa RFB 2.021/2021 (contribuições sobre obras de construção civil, CNO e Sero)
- Lei Federal 6.015/1973: art. 167, II, 4 (averbação), art. 188 (prazo) e art. 247-A (dispensa de habite-se)
Fontes
- Receita Federal: como regularizar uma construção antiga (decadência)
- Receita Federal: já terminei minha obra
- Receita Federal: Manual do Sero
Conteúdo informativo, atualizado em 9 de outubro de 2026. Cada caso é analisado individualmente.
