O passo a passo da averbação
| Etapa | Onde | O que sai |
|---|---|---|
| 1. Conferir a matrícula e a Prefeitura | Cartório e Prefeitura | Saber se já existe documento de conclusão e se a área bate com a real |
| 2. Regularizar, se não houver documento | Prefeitura (Lei da Anistia ou licenciamento comum) | Certificado de Regularização ou de Conclusão |
| 3. Cadastrar a obra no CNO | Receita Federal (e-CAC) | Número da obra, com área e data de conclusão |
| 4. Fazer a aferição no Sero | Receita Federal (e-CAC) | Cálculo da contribuição, que pode ser zero em obra antiga |
| 5. Emitir a CND da obra | Receita Federal | Certidão exigida pelo cartório |
| 6. Protocolar a averbação | Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição | Matrícula com a construção averbada, em até 10 dias ou com exigências |
Cada Registro de Imóveis pode ter exigências próprias. Vale consultar o cartório da circunscrição antes do protocolo.
Antes de tudo: a casa tem documento da Prefeitura?
O cartório só averba a construção que a Prefeitura reconhece. Por isso o primeiro passo é descobrir se existe habite-se, Certificado de Conclusão ou Certificado de Regularização, e se a área desse documento é a mesma da casa hoje.
Se a casa foi ampliada depois do habite-se, o cartório averba só a área que o documento cobre. A diferença precisa ser regularizada antes, senão a matrícula continua menor que o imóvel.
Casa sem habite-se: dá para averbar?
Em regra, não direto. Primeiro a construção precisa ser regularizada na Prefeitura. Se ela ficou pronta até 31 de julho de 2014, pode entrar na Lei da Anistia, com protocolo até 30 de novembro de 2026. Se é mais recente, o caminho é o licenciamento comum.
Existe uma exceção na lei: o art. 247-A da Lei 6.015/1973 dispensa o habite-se para averbar casa térrea unifamiliar, concluída há mais de 5 anos, em área ocupada predominantemente por população de baixa renda. Sobrados e imóveis comerciais não entram.
A parte da Receita Federal: CNO, Sero e CND
Mesmo com o documento da Prefeitura em mãos, o cartório exige a CND da obra. Ela sai depois de dois passos online no e-CAC: o cadastro da obra no CNO, com a área e a data de conclusão, e a aferição no Sero, que calcula a contribuição previdenciária da mão de obra.
Em casa construída há mais de 5 anos, essa contribuição pode já ter decaído, e a aferição sai sem valor a pagar. O cuidado é cadastrar a data real de conclusão, com prova da época, como um IPTU antigo que já lançava a área.
Documentos que o cartório costuma pedir
Para o protocolo da averbação, o Registro de Imóveis costuma exigir:
- Requerimento do proprietário com firma reconhecida.
- Habite-se, Certificado de Conclusão ou Certificado de Regularização com a área construída.
- CND da obra emitida pela Receita Federal.
- Matrícula atualizada.
- Certidão de dados cadastrais do IPTU, quando o cartório pede para conferir a área.
Quanto custa e quanto tempo leva
O custo soma os emolumentos do cartório, pela tabela do Estado de São Paulo (Lei Estadual 11.331/2002), a contribuição da obra no Sero, que pode ser zero em obra antiga, e os honorários de quem prepara e acompanha o processo. Se ainda falta o documento da Prefeitura, entram também as taxas da regularização.
No cartório, o prazo legal é de até 10 dias depois do protocolo para registrar ou emitir exigências (art. 188 da Lei 6.015/1973). O tempo total depende do que vem antes: com habite-se em ordem, o mais demorado costuma ser reunir a prova da data para a Receita.
O que faz o cartório devolver o pedido
Os motivos mais comuns de nota devolutiva são:
- Área do documento da Prefeitura diferente da área declarada na CND ou no requerimento.
- Construção maior que a do habite-se, sem regularização da diferença.
- Matrícula desatualizada ou com o nome de outro proprietário.
- Requerimento sem firma reconhecida ou sem a descrição da construção.
Perguntas frequentes
Como averbar uma casa já construída?
Com o documento de conclusão da Prefeitura (habite-se, Certificado de Conclusão ou Certificado de Regularização), a CND da obra tirada na Receita Federal depois do CNO e do Sero, e um requerimento ao Cartório de Registro de Imóveis com firma reconhecida. O cartório tem até 10 dias para registrar ou fazer exigências.
Posso averbar a construção sem habite-se?
Em regra, não: o cartório precisa do documento da Prefeitura. A saída é regularizar antes, pela Lei da Anistia (obras concluídas até 31/07/2014, protocolo até 30/11/2026) ou pelo licenciamento comum. A exceção é a casa térrea de baixa renda do art. 247-A da Lei 6.015/1973.
Quem pode pedir a averbação?
O proprietário que consta na matrícula, diretamente ou por procuração. A parte técnica, com o cadastro da obra, a aferição e a conferência das áreas, costuma ser feita por um profissional para evitar devolução do cartório.
Casa construída há mais de 20 anos paga INSS para averbar?
Não paga a contribuição que já decaiu: a Receita reconhece a decadência de 5 anos no Sero. Mas a obra ainda precisa ser cadastrada no CNO e aferida para a CND sair, porque o cartório exige a certidão.
Depois de averbar, posso financiar ou vender pelo valor da casa?
Sim, a averbação é o que faz a construção existir no papel. O banco passa a considerar a casa na avaliação, e a escritura transfere o imóvel inteiro, não só o terreno.
Mande a matrícula e o IPTU. A gente diz o caminho e o custo antes de começar.
Falar no WhatsAppBase legal
- Lei Federal 6.015/1973: art. 167, II, 4 (averbação de edificação), art. 188 (prazo de 10 dias) e art. 247-A (dispensa de habite-se, incluído pela Lei 13.865/2019)
- Código Tributário Nacional, art. 173, I (decadência de 5 anos)
- Lei Municipal 17.202/2019 e Decreto 65.481/2026 (Lei da Anistia, protocolo até 30/11/2026)
- Lei Estadual 11.331/2002 (emolumentos dos cartórios de São Paulo)
Fontes
- Receita Federal: já terminei minha obra
- Prefeitura de SP: Certificado de Conclusão Parcial ou Total (antigo habite-se)
- Lei 13.865/2019 (art. 247-A da Lei 6.015/1973)
Conteúdo informativo, atualizado em 20 de outubro de 2026. Cada caso é analisado individualmente.
