Reforma tributária nos imóveis: o que muda para quem vende, aluga ou constrói

O IBS (estados e municípios) e a CBS (União) substituem aos poucos ICMS, ISS, PIS e Cofins. No setor imobiliário, as empresas que vendem, incorporam, loteiam ou alugam imóveis passam a recolher os dois tributos.

Para a pessoa física, a lei separou o investidor habitual de quem vende ou aluga um imóvel de vez em quando. Quem vende a casa onde mora ou aluga um ou dois imóveis continua pagando o que já pagava, como Imposto de Renda e ITBI, sem IBS e CBS.

A alíquota cheia de IBS e CBS ainda será calibrada, com projeções entre 26,5% e 28%. O imóvel não paga essa alíquota cheia: a venda tem desconto de 50% e o aluguel, de 70%.

Além disso, a lei criou redutores que saem da base de cálculo. Na venda, o redutor de ajuste abate o valor de compra do imóvel ou o valor de referência na data-base de 31/12/2026, para que só o ganho seja tributado. No residencial, há ainda o redutor social: R$ 100 mil na venda de imóvel novo ou lote e R$ 600 por mês no aluguel de cada imóvel.

A reforma cria o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que reúne num só lugar os cadastros das prefeituras e os dados dos cartórios. Diferenças entre o que existe no terreno, o que está na matrícula e o que consta no IPTU ficam mais fáceis de cruzar.

Para quem constrói ou amplia para vender ou alugar, a área averbada na matrícula e o custo documentado da obra viram números de cálculo de imposto. Obra feita sem aprovação nem averbação não tem esse registro, e o valor de referência tende a ser calculado sobre o que está no cadastro.

Em 2026 os novos tributos aparecem com alíquota de teste e não pesam no bolso. A cobrança da CBS começa de fato em 2027, e a data-base do redutor de ajuste é 31/12/2026.

Quem tem imóvel com construção não averbada, área diferente da matrícula ou obra sem habite-se ganha tempo regularizando agora. Em São Paulo, construções concluídas até 31/07/2014 ainda podem entrar na Lei da Anistia, com protocolo até 30/11/2026.